,,

銳評觀察

銳評：房價在上漲，樓市能夠回到居住功能嗎？

2017-10-28來源：新浪博客作者：易憲容

　　這里說的房價上漲，一是指現在的房地產市場是以投資為主導的市場的房價上漲，如果是以消費為主導的市場房價上漲，上面這個問題沒有意義；二是指十九大報告給中國的房地產市場定位，規定“房子是住房的，不是炒的”，其實也是說，當前中國房地產市場還是沒有回到居住功能，否則不需要中國的房地產市場重新定位；三是從當前中國現實房地產市場的情況來看，出臺房地產市場調控政策之后，一線城市及二線熱點城市的住房銷售急劇下降，但是房價不僅沒有下跌（只有少數城市房價下跌），反之這些出臺房地產調控政策的城市房價還在上漲。而這種現象正是投資性房地產市場的特征。所以，文章的標題就是指，如果投資性的住房市場的價格還在上漲，那么即使出臺許多房地產調控政策，這些城市的房地產市場能夠回歸到居住功能嗎？答案肯定是否定的。

　　國家統計局所公布的9月70個大中城市住宅價格顯示，9月份這些城市新建商品住宅價格環比上漲的城市為44個（8月為46個），持平的8個，下跌的18個。也就是說，即使從環比看，9月份國內絕大多數城市（占比達63%）的房價在上漲，而且一些城市房價　　環比上漲幅度還相當的大。比如安慶（環比上漲0.9%）、南充（環比上漲0.8%）、濟寧（環比上漲0.8%）、哈爾濱（環比上漲0.8%）、長春（環比上漲0.8%）等；也就是說，如果按照這樣的房價上漲幅度，2017年房價上漲仍然在兩位數以上。但環比下跌的城市僅是占比26%，而且除了個別城市的房價環比幅度大一點之外，如泉州（環比下跌0.8%），其他城市都很小，甚至于0.1%（如北京），根本就可忽略不計。或者說，這種數計還有可能是城市地方政府操縱的結果。

　　從同比看，8月70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的67個，同比下跌的3個。不僅房價上漲城市所占的96%以上，而且漲幅遠大于下跌的幅度。如西安（同比上漲14.9%）北海（同比上漲14.2%）揚州（同比上漲13.3%），有近20個城市的房價上漲在9%以上，只有3個城市下跌，如深圳（同比下跌3.8%）和成都（同比下跌2.8%）。

　　也就是說，以同比看，房價上漲最高的西安，其新建商品住宅價格達14.9%，長沙、沈陽和南寧等城市的新房價格漲幅也超過10%，位居全國房價漲幅前列。環比方面，長春、哈爾濱、沈陽、西寧、貴陽、烏魯木齊等城市進入了全國房價環比增幅前10%的城市。也就是說，除了一線城市及二線熱點城市之外，其他省會城市的房價都在上漲，而且上漲幅度不小。同時，除了國家統計局所公布的70個大中城市之外，其他三四線城市的房價同樣在上漲，其房價漲幅同樣是很大。也就是說，二三四線城市的房價仍然處于過熱之中。

　　現在的問題是，一線城市的房價過熱過高，其價格早就上漲到5-10萬元一平方米，如果地方政府的房地產調控政策是要把這些城市的房價水平穩定在這上面而不下跌，那么這種房價水平對于一般的居民來說，或對絕大多數購買為居住的居民來說，他們有能力進入這樣的房價市場嗎？如果不能，那么這些城市的住房如何能夠回歸到居住功能？即使政府可以提供一些保障性住房及增加出租房，但是對于保障性住房來說，其適用范圍是非常非常有限的。而對增加租房市場來說，如果市場的房價維持一個十分高的水平，那么租賃市場的租金同樣會走得很高，不少人既很難承受高房租，也不愿意進入住房租賃市場。在這種情況下，這些城市的住房市場要回歸到居住功能不可能。盡管政府在建造一些公有產權住房，但是建造這類住房同樣會十分有限。

　　而對二三四線城市來說，由于房價仍然處于過熱的狀態下，多數人購買的住房都是用于投資。因為，這些城市居民住房所占有比重會非常高。比如三四線城市的居民其家庭住房占有比例，并非是每家庭一套，而是每人一套是十分普遍的事情。現在不少居民利用過度寬松的信貸政策及稅收政策進入房地產市場，除了少數改善性需求之外，多數用于投資。這也是當前二三四線城市房地產調控仍然火熱的根本所在。如果是這樣，這些城市的房地產市場同樣是無法回歸到居住功能的。

　　所以，對于當前國內房地產市場的問題，政府職能部門如何還是走在房地產市場調控的老路上，是不可能讓中國房地產市場回歸到居住功能的。

　　（免責聲明：本文僅代表作者觀點。網站轉載文章，僅為信息分享與研究參考，不代表認可其觀點。）

延伸閱讀